Как продать квартиру в ипотеке: все проверенные способы и только полезные актуальные на 2018 год советы

Половина жилого фонда страны продается только по ипотечным программам различных банков. Именно такой вариант рассматривают многие потенциальные владельцы, которые не могут найти немалую сумму для оплаты полной стоимости недвижимости. Купленное в кредит жилье определённое время остается в залоге у банка – именно так страхует риски финансовое учреждение. Однако владельцам такого имущества важно знать, как продать квартиру в ипотеке, если такая необходимость всё же возникла.

Можно ли продавать ипотечную квартиру?

Реальная потребность реализовать жилую недвижимость, купленную в кредит, может возникнуть у каждого новоиспечённого владельца. Часто такие сделки целесообразные и несут вполне реальную финансовую выгоду. В этом случае владельцу важно узнать, можно ли продать квартиру в ипотеке, насколько вообще законной считается такая процедура?

Если процедура купли-продажи полностью соответствует букве закона, проводится с соблюдением законодательных норм и требования, то продать ипотечную квартиру вполне реально. Сделать это можно не только после введения жилого объекта в эксплуатацию, но и в процессе строительства жилья. Это особенно важно для тех, кто вложил средства в строящееся жильё.

Главное важное условие, обязательное к исполнению, – это продажа ипотечной квартиры после получения согласия финансовой организации, кредитовавшей владельца. Процесс реализации будет проводиться только после получения согласия и уведомления банка. Финансовая организация, которая предоставила ипотечный кредит, может судиться за право собственности на неё, особенно когда:

  • Есть у клиента непогашенные обязательства.
  • Имущество было испорчено или утрачено по вине заёмщика.
  • Были проведены несанкционированные работы по перепланировки недвижимости, если на них не было получено разрешение.
  • Имущество было передано без ведома банка третьим лицам.
Действовать по собственной воле и без уведомления банка запрещено! Это объясняется тем, что имущество залоговое, оно полностью не принадлежит владельцу квартиры.

В обход банка действовать нельзя, поскольку это чревато нарушением закона, а также судебными тяжбами.

Продажа ипотечной квартиры: кто и когда может совершать сделку?

Продажа квартиры в ипотеке – для многих вынужденная мера. Она позволяет решить многие финансовые вопросы, а также получить выгоду от совершённой сделки. Использовать такой вариант смогут собственники жилья, но только после согласования своих действия с банком.

Продажа ипотечной квартиры

Среди главных причин, которые толкают на подобные решения, можно выделить следующее.

  • Потеря основного дохода. Это означает, что заёмщик более не сможет выполнять свои обязательства перед банком, а потому принимает решение продать дорогое жильё. Принимать подобное решение можно исключительно вместе с финансовой организацией, выдавшей ипотеку. Она заинтересована каждый месяц в полной мере получать заёмные средства.
  • Желание увеличить жилую площадь. Часто эта ситуация диаметрально противоположна вышеописанной. У человека могут повыситься дохода, появиться реальная потребность в расширении жилплощади. Именно потому ему следует обратиться в банк для совместного решения вопроса. Часто банк готов выдать новый кредит, позволяет выплачивать сразу два, причём одну жилплощадь выставить на продажу.
  • Потенциальная выгода. Собственник может получить предложение по продаже залогового имущества. Если сделка сулит реальную выгоду, позволит погасить долг перед банком и остаться в прибыли, можно заручиться поддержкой финансовой организации.
  • Личные причины. Это может быть переезд в другое место, а также замужество, смерть родственника, развод и пр. Все эти личные обстоятельства подталкивают человека к продаже ипотечной квартиры.
В любом из указанных вариантов следует заручиться поддержкой финансовой организации, чтобы исключить возможные проблемы и быстрее решить свои вопросы.

4 проверенных способа продать ипотечную квартиру

Решая, как продать квартиру ипотечную, важно оценить все возможности и выбрать наиболее выгодные. Любой из вариантов нельзя назвать простым и оперативным. Поэтому важно оценить возможности и риски, а также временные и финансовые затраты, которые придётся понести.

Досрочное погашение ипотеки

Самый простой и проверенный способ. Банк в этом случае получает свои средства, а потому не сможет препятствовать сделке. Процесс продажи будет таким:

  1. Обращение к нотариусу для официального соглашения с покупателем о продаже квартиры.
  2. Внесение суммы займа, необходимую для полноценного погашения кредита.
  3. Оформление договора купли-продажи.
  4. Потребуется дополнительно оформление договора долевого строительства для тех квартир, которые только строятся и ещё не введены в эксплуатацию.
Все деньги продавец ипотечного жилья получит только после подписания договора о продаже и оформления пакета документов.

До тех пор они будут взяты у покупателя, а после положены в банковскую ячейку для хранения.

Продажа своих кредитных обязательств

Эта процедура получила соответствующее название в финансовой сфере – перезайм. Она предполагает передачу долга по ипотеке новому владельцу жилья. Остаток суммы за оставшиеся годы он будет вносить самостоятельно. Найти человека, который захочет выкупить ипотечную квартиру, нужно самостоятельно.

Процедура достаточно хлопотная, поскольку предполагает сбор пакета документов, рассмотрение заявки и оформление сделки, как при оформлении первичной ипотеки. Именно потому процедура перезайма имеет свои нюансы:

  • Часто квартира реализуется по заниженной стоимости. Её цена реально меньше той, что установлена рынком.
  • Длительность проведения – на весь процесс потребуется приличное количество времени.
  • Возможность отказа. Банк вправе отказаться переоформлять ипотечный кредит на новое лицо, если сочтёт его неблагонадёжным или неплатежеспособным.
Для банка важно, чтобы новый клиент имел не только постоянную работу, соответствовал возрастному критерию, но и получал официально доход. Только в этом случае банк поддержит инициативу своего клиента и окажет помощь в оформлении перезайма.

Продажа ипотечной квартиры через банк

Этот процесс банк и сам будет инициировать, если клиент вовремя не погашает обязательства и накопил приличные долги.

Продажа ипотечной квартиры через банк

Однако и по просьбе заёмщика финансовая организация может заниматься поиском клиента и снятием обязательств. Часто квартира реализуется по заниженной стоимости.

После совершения сделки купли-продажи остаток средств, которые составляют разницу между рыночной стоимостью и долгом перед банком, возвращаются клиенту. Но далеко не всегда сумма вообще остаётся.

Самостоятельная продажа

Это вполне легальная сделка, которая предполагает извещение финансовой организации о желание потенциального нового владельца приобрести жильё. Он должен будет обратиться в банк с письменным заявлением, после чего вносит остаток долго за заёмщика.

После подписания предварительного договора покупатель внесёт средства для погашения ипотечного кредита в одну ячейку, а те средства, что будут причитаться владельцу сверх долга, – в другую ячейку.

После снятия обременения, а также регистрации сделки, подтверждении её в Росреестре, будет получен доступ к ячейкам.

Пакет документов для совершения сделки по продаже ипотечной квартиры

Для совершения сделки необходимо подготовить целый пакет документов:

  1. Справка о доходах потенциального заёмщика, для которого может быть осуществлён перезайм.
  2. Паспорт и ИНН, копии потенциального заёмщика, если будет оформляться перезайм.
  3. Документы, которые подтвердят погашение остатка долга перед банком и справка об отсутствии задолженности.
  4. Закладная, которая выдаётся на руки клиенту после погашения всех долгов.
  5. Документ, подтверждающий снятие обременения.
  6. Договор купли-продажи.

Часто указанный пакет документов дополняется или сокращается – всё зависит от особенностей сделки, просьбы клиента.

Разрешено ли продавать квартиру, оформленную в военную ипотеку?

Если уже нет обременения на жилье, то сделку можно будет оформлять без каких-либо ограничений со стороны банка. Куда сложнее обстоят дела, если долг не был закрыт полностью. Оформленное в военную ипотеку жильё с кредитным долгом продать достаточно сложно, поскольку процедура требует:

  • получения разрешение в Министерстве обороны РФ. Если это мера вынужденная, обусловленная переводом на новое место службы, то Росвоенипотека будет содействовать сделке;
  • сбора огромного количества разрешительных документов. Для этого придётся потратить массу времени на посещение различных ведомств.
Даже после получения соответствующих разрешений нужно будет выставлять квартиру на торги, ждать покупателя или окончания срока ипотечного кредитования.

Как оплачиваются налоги при продаже ипотечной квартиры?

При продаже имущества, которое было в собственности у владельца не менее трех лет, то процесс продажи не потребует оплаты налогов. В противном случае законодательные нормы требуют оплаты налога в размере 13% от стоимости и только в том случае, если жильё продаётся дороже цены покупки (одноразово можно воспользоваться возможностью получения вычета в размере 1 млн. руб.).

Как продать ипотечную квартиру, приобретенную с использованием маткапитала?

Если предстоит подобная сделка, важно:

  • Оформить доли каждого ребенка и подписать соответствующие документы.
  • Согласовать предстоящую сделку в органах опеки.
  • Предоставить пакет документов о приобретаемом жилье.
Если не придерживаться правил, ПФ РФ может инициировать процедуру отмены сделки. Однако не каждый покупатель станет ждать, пока все документы будут оформлены, а разрешения получены. Продать ипотечную квартиру, приобретённую с использованием маткапитала, достаточно сложно!

Возможные риски при продаже или покупке ипотечной квартиры

Продавец, которые стремится реализовать такое жильё, практически ничем не будет рисковать. А вот для покупателя рисков немало:

  • Возможные проблемы с правоустанавливающими документами, что может грозить отменой сделки.
  • Сложность возврата задатка, если отмена будет инициирована.
  • Длительный срок покупки обременённого жилья.

Именно потому все подобные сделки лучше проводить при поддержке банка и быть предельно внимательным самому.

Заключение

Процесс продажи ипотечного жилья достаточно сложный и длительный. Он имеет ряд особенностей и сложностей, а потому важно действовать строго в рамках закона, чтобы не допустить сложностей в будущем!

Инна Смоленская

Разбираюсь в юридических вопросах гражданского права, владею экономическими понятиями. Рада писать для Вас.

3 комментариев к статье «Как продать квартиру в ипотеке: все проверенные способы и только полезные актуальные на 2018 год советы»

  • 28.07.2018 в 09:02

    Такая сделка непростая и занимает очень много времени. Самую главную роль играет банк, где оформлена ипотека. Сама сталкивалась с этим и пришлось запастись терпением и силами.

    Ответить
  • 31.07.2018 в 08:07

    Мы досрочно выплачивали долг по ипотеке, чтобы выгодно продать квартиру. Терять в деньгах не хотелось, поэтому ии пошли на такой шаг. Занимает много времени процедура оформления документов.

    Ответить
  • 04.08.2018 в 21:20

    Я думаю, покупателю и продавцу такой недвижимости нужно встретиться с юристами кредитной организации и согласовать условия, которые устроят все стороны. Непреодолимых препятствий для такого соглашения быть не должно.

    Ответить

Добавить комментарий