Как быстро продать квартиру? Основные правила и рекомендации

Среди людей, неудачно реализовавших квартиру в ходу горькая поговорка, что недвижимость никогда так не теряет в цене, как в момент продажи. Неважно, по какой причине с ней приходится расставаться: из-за переезда в новую квартиру или потребности в крупной сумме денег, - в любом случае цена должна быть максимальной. Сумеет ли оказать действенную помощь риэлтор или лучше заниматься продажей самостоятельно? Как быстро продать квартиру?

Вопросов очень много, и все они важные, ведь ошибка приведет к потере миллионов. Кроме того, существует такое понятие, как предпродажная подготовка, позволяющая придать жилью аккуратный и привлекательный вид. Изучение тонкостей, связанных с ответственным мероприятием, поможет выработать правильную стратегию и не пасть жертвой обманщиков.

Продажа квартиры – важнейшие нюансы

Продать квартиру как можно дороже – основная задача владельца. Перед подписанием договора нужно тщательно изучить все условия, ведь шанса исправить их впоследствии покупатель или риэлтор не предоставят. При прочтении пунктов договора особое внимание следует обратить на:

  • стоимость недвижимости;
  • комиссию риэлтора;
  • срок продажи.

Конечно, имея в запасе время на поиск наилучшего предложения по продаже, владелец может позволить выбирать из нескольких вариантов.

Всегда стоит учитывать, что покупатель, согласившийся заплатить большую сумму, может не выполнить своих обязательств. Именно поэтому, не нужно отказывать всем остальным, ведь запасной претендент в этой ситуации пригодится.

Если человек заинтересован в приобретении квартиры в данном районе, и жилье его устраивает, позже он наверняка согласится на условия продавца. Ему потребуется время на рассмотрение других объектов. Не найдя лучшего, он вернется к обсуждению покупки понравившейся квартиры. Правильно проведя переговоры и сделав небольшую, изначально предусмотренную скидку, удастся заключить сделку.

Преимущества и недостатки самостоятельной продажи или с помощью риэлтора

У способов продажи жилплощади через риэлторское агентство и сайты объявлений есть своя специфика, которую лучше понять до начала продажи. Некоторые считают, что специалисты всегда ищут способ обмануть неопытного собственника квартиры и заработать огромные деньги. Отчасти это справедливо.

При помощи риэлтора

Если человек сообщает риэлторам о необходимости срочной реализации жилья, их комиссия со стандартных 2-3% может вырасти до 10%! При этом стоимость квартиры они порекомендуют заявить ниже рыночной. Потери будут колоссальными, хотя агентство или частный риэлтор назовут себя героями, сумевшими провести молниеносную сделку.

Минусы работы с риэлторами:

  • высокая комиссия, часто скрытая в пунктах договора, не относящихся непосредственно к цене квартиры и порядку расчетов;
  • размещение объявлений на сайтах с задержкой;
  • предложение выкупить квартиру по низкой цене за счет средств агентства, чтобы в дальнейшем продать ее значительно дороже.

Однако есть много положительных моментов при заключении договора с риэлторской компанией:

  • помощь в сборе необходимых документов;
  • проверка надежности покупателей и юридическое сопровождение сделки;
  • наличие клиентской базы;
  • самостоятельный показ квартиры.

Как продать квартиру

Если времени и желания созваниваться с потенциальными покупателями нет, специалисты по продаже недвижимости окажутся полезны. У них есть опыт в этой области, и обмануть их недобросовестному приобретателю недвижимости вряд ли удастся. Однако выплачиваемое им вознаграждение может показаться слишком высоким.

В этом случае владельцу следует самому разместить объявления о продаже и вести переговоры с претендентами. Специалиста стоит нанять только для отслеживания процесса сделки, а это обойдется гораздо дешевле.

Самостоятельная продажа

Плюсы самостоятельной продажи:

  • бесплатная регистрация на сайтах продаж;
  • личные переговоры с покупателями и возможность выбрать оптимальное время показа.

Минусы:

  • потеря времени на сбор пакета документов;
  • необходимость разбираться в юридических формальностях при продаже квартиры;
  • долгий срок на поиск клиентов.

Самое значительное преимущество при продаже без посредников – экономия средств. Когда есть возможность не торопиться с заключением сделки, этот вариант можно испробовать первым. Если он не принесет результатов, ничто не помешает в дальнейшем обратиться к риэлтору.

Как быстро продать квартиру – рекомендации специалистов и поэтапные действия

При заключении договора с агентством, следует обратить внимание на важнейшие пункты и условия продажи. Хитрости риэторов лучше знать заранее и не оставить им шанса их использовать.

Постановка сроков продажи

Любое агентство потребует заключить с ним эксклюзивный договор, чтобы не сталкиваться в процессе работы с конкурентами. Все агентства размещают информацию на одних и тех же популярных сайтах, и клиенты начнут торговаться, увидев одно и то же объявление, выставленное от разных компаний.

Постановка сроков продажи

При согласии отдать эксклюзив, нужно указать в договоре короткий срок продажи – 2-3 месяца. За это время проявится профессионализм риэлторов и их желание заниматься активной продажей квартиры. Крупное агентство обычно находит покупателя в первые два месяца.

Если работа специалистов не устроит, следует сменить агентство. Продлевать договор при отсутствии просмотров и получения предложений от покупателей не нужно.

Адекватная стоимость

Даже доверяя реализацию квартиры риэлторам, вначале необходимо изучить предложения на рынке жилья в своем районе. Найдя на сайтах несколько объявлений с похожей недвижимостью, получится определить среднюю стоимость квадратного метра. В агентстве попробуют занизить ее, чтобы быстрее продать квартиру, но соглашаться на невыгодные условия нельзя.

При появлении заинтересованного покупателя можно пойти на обсуждение оптимальной цены, но сразу ставить слишком отличающуюся от рыночной не следует. Торг все равно состоится, и потери возрастут. Слишком высокая стоимость отпугнет клиентов, и звонков по поводу просмотров не будет.

Предпродажная подготовка

Продать квартиру быстро поможет легкий ремонт и освобождение ее от хлама и старой поломанной мебели. Если обои «под покраску», можно освежить их светлым слоем водоэмульсионки. Белые стены зрительно увеличат габариты квартиры. Оставлять ее совершенно пустой – плохая идея, потому что она покажется меньше по площади.

Агентство за свой счет проводит уборку помещения, платить за это не придется. Найдя пункт договора об отдельных затратах на предпродажную подготовку, можно смело его вычеркнуть.

Опытные риэлторы приходят в квартиру заранее и заваривают в турке кофе. Считается, что запах напитка делает жилплощадь привлекательнее для пришедших на просмотр.

Реклама

Помимо общедоступных сайтов у риэлторов есть свои каналы и ресурсы, на которых они рекламируют выставленные на продажу квартиры.

Эффективным способом станет расклейка объявлений в районе и их раскладка в почтовые ящики в соседних домах. У жильцов наверняка есть родные или близкие друзья, желающие переехать, и они могут заинтересоваться объявлением.

Собственник недвижимости должен постоянно проверять количество просмотров своего объявления и его регулярное обновление агентством.

Приведение в порядок всех документов

У риэлторов есть знакомые в официальных инстанциях, за счет чего они быстро получают отсутствующие у продавца документы. Собирать их самому порой затруднительно, но стоит знать, что, помимо агентств, есть компании, предоставляющие услуги по выдаче недостающих бумаг. Их ставки гораздо ниже, чем у риэлторов, а сроки оформления порой короче.

Составление предварительного договора купли-продажи

Стандартную форму договора купли-продажи квартиры несложно найти в интернете. Каждое риэлторское агентство также предоставляет этот договор продавцу для изучения. Все сделки имеют свои особенности, поэтому при участии юриста агентства в документ вносятся дополнения и правки.

При самостоятельной продаже следует обратиться в юридическую консультацию, специализирующуюся на оформлении прав собственности на недвижимость.

Выписка из квартиры

Риэлторы предпочитают продавать юридически свободную квартиру, когда в ней никто не прописан. Стоимость такой недвижимости чуть выше за счет отсутствия задержек, связанных с посещением паспортного стола. Все данные о владельцах квартиры и прописанных в ней содержатся в выписке ЕГРН.

Покупатель вправе потребовать от продавца расширенную архивную выписку из домовой книги, чтобы узнать, нет ли в квартире лиц с пожизненным проживанием или находящихся в местах лишения свободы. Собственник обязан ее предоставить.

Как выписаться из квартиры

Также покупатели перед совершением сделки просят документы об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Срок действия такой выписки – месяц.

Расчёт за квартиру

Самая ответственная часть сделки наступает в момент произведения расчетов при продаже квартиры. Наиболее распространенным методом является закладка денег покупателем в банковскую ячейку. Доступ к ним продавцу открывается после перерегистрации документов на право собственности в Росреестре.

Перед совершением сделки рекомендуется попросить кассиров банка проверить и пересчитать купюры. Стоимость этой операции невысока, и лучше быть уверенным в точности расчетов, чем потом обнаружить негодные купюры или их нехватку. Разумеется, арендовать ячейку нужно в надежном банке. Его рекомендуют риэлторы либо выбирает продавец.

Другой метод расчетов – банковский перевод денежных средств на расчетный счет клиента. По условиям договора купли-продажи, они будут заблокированы на нем до перерегистрации документов в Росреестре.

Этот способ предпочтительнее для тех, кто должен заплатить подоходный налог. Его удобно перевести на счет налоговой инспекции по безналу.

Что влияет на стоимость недвижимости?

Одним из самых веских моментов является состояние здания и подъезда. Кирпичный дом с аккуратными лестничными площадками произведет на покупателей прекрасное впечатление. При этом вид жилплощади особого значения не имеет, ведь новые хозяева захотят сделать ремонт на свой вкус.

Иногда потенциальные клиенты обращают внимание на состояние квартиры и предлагают купить ее с обстановкой, но такое встречается крайне редко. Вторичный рынок жилья дороже первичного, так как приобретение квартиры в новостройке несет определенный риск.

Огромным плюсом станет наличие вокруг дома сквера или парка, парковки и продовольственных магазинов. Остальные учреждения, вроде школы, детского сада и фитнес-клуба скорее привлекут покупателей с детьми или любителей спорта. На стоимость недвижимости они не влияют, но помогут остановить выбор на данной квартире.

Какие документы необходимы для продажи квартиры

Сделки, заключенные до 1998 года, оформлялись без выдачи свидетельства о праве собственности на квартиру, и его отсутствие не должно настораживать покупателя.

В 2018 году для продажи квартиры потребуются:

  • паспорт владельца;
  • правоустанавливающая и техническая документация;
  • выписка из ЕГРН;
  • доверенность и нотариально заверенное согласие на продажу обоих супругов;
  • договор купли/продажи.
Семье с несовершеннолетними детьми потребуется согласовать правомочность сделки с органами опеки и получить от них подтверждающий документ. Если ребенок не владеет долей в квартире, а только прописан в ней, согласие органов опеки не нужно.

Особенности продажи квартиры в ипотеке

Иногда люди, купившие квартиру в ипотеку, понимают, что не сумеют расплатиться за нее или у них отпадает необходимость в этом жилье. Квартира находится под обременением банка, где хранится свидетельство о праве собственности на нее. Обычно такое жилье немного дешевле, так как банковская структура продлевает срок заключение сделки из-за оформления документов.

Особенности продажи квартиры в ипотеке

С другой стороны, шансов столкнуться с мошенничеством при покупке гораздо меньше, так как служба безопасности банка внимательно проверяет документы на недвижимость. Способы расчетов за квартиру в ипотеке такие же, как и за необремененную: закладка наличных денег в ячейку или безналичный платеж на расчетный счет продавца.

Какие ошибки типичны при продаже недвижимости?

Не каждому удается верно оценить свою собственность, из-за чего по прошествии времени возникают сожаления. Каждый решает для себя сам, что важнее: быстро или удачно продать квартиру. Поддаваться на шантаж риэлторов относительно невозможности реализовать недвижимость по желанной цене не стоит. Наличие или отсутствие звонков по объявлению продемонстрирует, кто был прав.

Комиссия риэлторов должна находиться в пределах 2-4 %. Если агентство настаивает на 5%, это существенный повод отказаться от их услуг. Нужно оговорить понижение вознаграждения на случай, если покупателя найдет сам собственник.

Какие налоги нужно заплатить?

Владелец не обязан платить с продажи никаких налогов, если недвижимость находилась в собственности более 5 лет. При меньшем сроке владения резиденты должны уплатить подоходный налог в размере 13%.

Сократить налоговую базу можно одним из следующих вариантов:

  • вычесть из нее сумму в 1 млн. руб. (имущественный вычет);
  • вычесть расходы на приобретение квартиры и оплатить налог только с разницы в цене покупки и продажи.

Заключение

Как продать квартиру быстро и выгодно, хотел бы знать любой собственник недвижимости. Оценив все преимущества и недостатки жилья, нужно рассчитать его верную стоимость, однако учитывать, что в каждой сделке присутствует доля удачи и счастливого стечения обстоятельств.

Вера в риэлтора и правильная подготовка помещения тоже немаловажны, но они не исключают контроль и требование еженедельного отчета о звонках и показах. Свои интересы при продаже нужно ставить выше всего остального, только тогда результат не разочарует, а обрадует.
Инна Смоленская

Разбираюсь в юридических вопросах гражданского права, владею экономическими понятиями. Рада писать для Вас.

2 комментариев к статье «Как быстро продать квартиру? Основные правила и рекомендации»

  • 08.10.2018 в 07:08

    Предпочитаю не заниматься тем, в чем мало понимаю. Можно потратить много времени и сил впустую. Поэтому сразу обратилась в солидное агентство. При первой же встрече риэлтор сказал, что есть клиенты, заинтересованные в покупке квартиры этажом выше. Посоветовал немного убавить стоимость. Я поторопилась и сразу выставила очень низкую цену. Можно было бы еще поторговаться. Но больше ни о чем не жалею. Продала квартиру за неделю.

    Ответить
  • 09.10.2018 в 15:22

    В этом вопросе лучше обратиться за помощью к профессионалам, чтобы сделка не только прошла успешно и быстро, но и без негативных в дальнейшем последствий. Поэтому самостоятельно продавать квартиру не советую.

    Ответить

Добавить комментарий