5 основных видов аккредитива при покупке недвижимости

Хотите приобрести квартиру, но опасаетесь расставаться с крупной суммой денег из-за боязни, что продавец может обмануть или сделка будет признана недействительной? Тогда используйте аккредитив при покупке недвижимости, который финансистами всего мира признан как самый безопасный способ расчёта.

Что такое аккредитив при покупке недвижимости

Аккредитив – это форма расчёта между участниками сделки при посредничестве кредитной организации, то есть гарантия того, что купля-продажа состоится должным образом.

Любители зарубежной литературы или фильмов не раз встречали сцены, когда оглашалось завещание с условиями, например, пусть Джон женится в течение пяти лет и произведёт на свет наследника, и только он тогда получит 1 млн долларов.

Аккредитив – это нечто подобное, только без завещаний. Рассмотрим бытовой пример.

Елизавета Никаноровна, дама осторожная и подозрительная, решила купить квартиру для своей внучки. Она не обращалась к риэлторам и в агентства, поскольку решила не тратиться на комиссионные. Искала по объявлениям в газетах и интернете. Ей повезло, она нашла прекрасную квартирку в центре города, которую продавал одинокий интеллигентный пенсионер Георгий Станиславович. Он собирался переехать к сыну в другой город, поэтому распродавал имущество.

Когда дело дошло до оформления документов, то никто из сторон не хотел довериться своему партнёру по сделке. Елизавета Никаноровна категорически отказывалась снимать деньги со счёта, пока не будут подписаны все бумаги. А Георгий Станиславович боялся, что если подпишет, то потом не увидит денег.

По совету юриста необходимая сумма была переведена на аккредитивный счёт, с условием, что Георгий Станиславович сможет их забрать тогда, когда предоставит подписанные документы, свидетельствующие, что теперь владелицей квартиры станет Елизавета Никаноровна. Если же он не предоставит необходимые бумаги, то через 30 дней деньги вернутся покупательнице с вычетом банковских комиссионных.

Как видите, ничего сложного в заумном финансовом термине нет.

Схема работы выглядит следующим образом.

  • Покупатель идёт в банк, пишет заявку на открытие аккредитивного счёта и вносит нужную сумму.
  • Кредитная организация уведомляет Продавца об открытии аккредитива и озвучивает ему условия.
  • Продавец предоставляет необходимую документацию.
  • Банк перечисляет средства на расчётный счёт Продавца.

Основные термины таковы.

  • Аппликант – в нашем случае это покупатель, который открывает аккредитив.
  • Бенефициар – продавец, получатель денег по аккредитивному счёту.
  • Эмитент – банк, в котором клиент открыл аккредитив.
  • Банк-бенефициар – финансовая организация, в которой обслуживается бенефициар.
  • Сделка – операция купли-продажи.

Аккредитив открывается на ограниченный срок и может иметь разные условия открытия, о них мы поговорим позднее. За его открытие банк получает комиссионные, которые исчисляются в годовой процентной ставке от суммы аккредитива или имеют фиксированный платёж.

Если участники сделки являются клиентами разных финансовых организаций, то банк-эмитент отчисляет часть комиссионного платежа банку-бенефициару за его услуги.

Плюсы и минусы аккредитивного расчёта

Аккредитивный счёт гарантирует благоприятный результат обеим сторонам купли-продажи, несмотря на то что придётся заплатить банку за его услуги.

Преимущества следующие.

  • Безопасность сделки. Юристы банка досконально проверяют всю документацию по купле-продаже. Если недвижимость оказывается с обременением (под арестом, залогом, ипотекой) или имеет не одного, а несколько собственников, то в сделке будет отказано.
  • Безналичный расчёт. Участникам сделки нет нужды оперировать с наличными средствами. Крупную сумму денег нужно доставить в сохранности к месту, пересчитывать, беспокоиться о подлинности купюр. А при наличии аккредитива деньги удобно перечисляются с одного счёта на другой, особенно если покупатель и продавец находятся в разных городах.
  • Гарантия выполнения обязательств. Продавец получает деньги только после регистрации в Росреестре прав собственности покупателя. В ином случае средства остаются на счёте и возвращаются покупателю.
  • Расторжение сделки возможно только по обоюдному согласию. Продавец может быть уверен, что покупатель не сможет снять свои деньги по своей инициативе, даже если у него внезапно ухудшилось материальное положение.

Недостатки таковы.

  • Высокая комиссия. В зависимости от стоимости недвижимости она может составлять несколько десятков тысяч рублей.
  • Из-за большого количества документов длительность купли-продажи увеличивается. Нужно соблюсти массу формальности, к тому же пересылка документации между клиентами и банком (банками) требует времени.
  • Далеко не каждая кредитная организация оказывает услуги аккредитации для сделок с недвижимостью.
  • Если будут выявлены нарушения, то сделка не состоится.

Виды аккредитивов

Виды аккредитивов

Банковский аккредитив имеет несколько разновидностей. Рассмотрим каждый из них подробно.

Отзывной

Покупатель, открывший этот счёт, может в любой момент забрать свои деньги, если он передумал или его финансовое положение изменилось в худшую сторону. Согласие второго участника сделки не требуется. Этот вид используется редко, поскольку условия получаются невыгодными для продавца.

Безотзывный

Безотзывный аккредитив является самым распространённым в нашей стране. Изменение условий либо возврат средств покупателю по его инициативе невозможны – только по обоюдному согласию сторон.

Покрытый

Его ещё называют депонированным. В этом случае вся сумма сразу же переводится на счёт продавца, но он не сможет её получить, пока не выполнит все необходимые обязательства по договору.

Непокрытый

После выполнения продавцом всех условий банк-эмитент не переводит деньги на его счёт, а даёт разрешение банку-бенефициару снять деньги со своего корреспондентского счёта. Коррсчёт используется для проведения межбанковских платежей.

Подтверждённый

Продавец гарантированно получает деньги от своей кредитной организации, даже если они ещё не поступили от банка-эмитента. Как правило, этот вид используется, если покупатель берёт у своего банка кредит.

Как произвести расчёт по безотзывному аккредитиву при покупке недвижимости

Безотзывный аккредитивный счет при покупке квартиры в настоящее время считается самым популярным и востребованным способом, ведь именно он даёт продавцу гарантию, что сделка будет выполнена в полном объёме и он получит деньги.

Каким образом можно осуществить куплю-продажу недвижимости по безотзывному аккредитиву? Рассмотрим процесс более детально.

Заключение договора

Как произвести расчёт по безотзывному аккредитиву при покупке недвижимости

Между банком и его клиентом составляется и подписывается договор об открытии аккредитивного счёта. В нём должны быть отображены следующие пункты.

  1. Вся информация по продавцу и покупателю (паспортные данные, место регистрации).
  2. Описание недвижимости, которую планируется приобрести.
  3. Вид аккредитивного счёта и сумма.
  4. Перечень документации, которую должен предоставить продавец.
  5. Тарифная ставка за обслуживание.
  6. Срок действия аккредитива.
  7. Права, обязанности и ответственность сторон.
  8. Порядок расторжения взаимоотношений.

Но прежде чем заключать договор, покупатель должен выбрать банк, который оказывает подобные услуги. Затем уточнить тарифную ставку и условия заключения договора, а также заранее определиться со списком документации, которую должен предоставить продавец.

Открытие аккредитива

После того как аппликант напишет заявление об открытии счёта, заключит договор с кредитной организацией и внесёт необходимую сумму, будет открыт аккредитив.

Внесение денежных средств на счёт

Нужную сумму можно внести наличными через кассу банка, либо воспользоваться безналичным расчётом и перечислить её с одного счёта на вновь образовавшийся.

Сбор и предоставление документов

Как только аккредитив будет открыт, банк-эмитент уведомит банк-бенефициар об открытии счёта и условиях. Последний сообщает об этом своему клиенту.

Теперь для получения денег продавец должен предоставить все необходимые бумаги, гарантирующие покупателю завершение сделки по договору, а именно:

  • договор купли-продажи;
  • выписку из Росреестра.

Документы передаются в банк-эмитент сопроводительным письмом.

Проверка документов и получение денежных средств

Полученная документация тщательно проверяется юристами банка-эмитента. Если они не вызывают нареканий и находятся в полном порядке, то деньги перечисляются на счёт продавца, который может их получить наличными, оставить на счету либо перевести на любой другой счёт.

Какие банки предоставляют услугу аккредитива

Кредитные организации не только предоставляют услуги расчётно-кассовых центров, но и являются гарантами, что обе стороны исполнят свои обязательства друг перед другом.

Само собой, эти услуги будут платными, поэтому лучше всего выбрать финансового посредника с безупречной репутацией. Каждый банк предлагает своим клиентам свои условия – единых расценок и тарифов не существует.

Например, давайте рассмотрим, какой предлагает Сбербанк аккредитив при покупке недвижимости? Это ведущая кредитная организация страны и пользуется заслуженной популярностью у клиентов.

Стоимость аккредитива в Сбербанке составляет:

Какие банки предоставляют услугу аккредитива

  • 0,2 % от цены недвижимости, если участники сделки проживают в одном регионе;
  • 0,3 %, если они живут в разных населённых пунктах и обращаются каждый в своё отделение банка.

Само обслуживание стоит 2 000 рублей, и нужно заплатить столько же, если требуется продление договора.

Ещё один популярный среди населения банк — ВТБ — предлагает следующие условия:

  • 0,2 % необходимо заплатить за открытие счёта, но не меньше, чем 1 200 рублей и не больше 4 500 рублей;
  • при изменении условий или срока действия аккредитива, нужно будет доплатить ещё 0,2 %. Минимальная плата – 900 рублей, максимальная – 4 500 руб.

«Россельхозбанк»:

  • 0,15 – 0,2 % от общей суммы, но в пределах от 1 000 до 15 000 рублей.

«Альфа-банк»:

  • 0,15 – 0,2 %, но не меньше, чем 50 $ США.

Полезные советы по обеспечению безопасности сделки

По статистике, каждая десятая сделка по продаже квартир в нашей стране осуществляется с признаками мошенничества и обмана. Каким образом можно его избежать?

  • Покупателю выгоднее всего выбирать отзывной аккредитив. Его можно будет аннулировать в любой момент в одностороннем порядке. Но далеко не каждый продавец согласится на такую сделку, ведь его права будут ущемлены – получается, что условия диктует только одна сторона.
  • Банкам невыгодно в полном объёме консультировать своих клиентов о рисках подобной операции. Желательно найти независимого финансиста или юриста, который сможет объяснить все тонкости и нюансы совершаемой сделки с применением аккредитива.
  • Рекомендуется открывать аккредитивный счёт в той финансовой организации, где уже открыт счёт у продавца. Это ускорит и упростит процесс расчёта, а также позволит сэкономить на комиссии банка за услуги.

Заключение

Банковский аккредитивный счёт является гарантией, что сделка будет юридически чистой, поскольку всю документацию тщательно проверяют юристы банка. И покупатель, и продавец будут уверены, что исключены риски мошенничества с той или другой стороны. Конечно, открытие аккредитивного счёта влечёт за собой комиссионные расходы за услуги банка, но безопасность того стоит.

Нонна Сайда
Финансовый консультант

Работала кредитным консультантом в банке, менеджером в финансовой организации. Люблю писать статьи о том, в чём хорошо разбираюсь.

Добавить комментарий