4 популярных способа сдачи квартиры в аренду и поиска квартирантов

Кто чаще всего нуждается в жилье? Студенты, молодые семьи или пары, которые решили попробовать пожить отдельно от родителей, народ, приехавший на заработки. Желающих снять недвижимость намного больше, чем тех, кто хочет и может её купить. Такие люди всегда были, есть и будут, а значит, владельцы «лишних» помещений могут зарабатывать во все времена, независимо от кризиса и уровня жизни населения.

Как сдать квартиру, чтобы у вас не было проблем с налоговой? Каким образом найти порядочных и добросовестных квартирантов? Что сделать, чтобы обезопасить своё жильё от порчи и вандализма?

Содержание статьи

Сдача квартиры – популярный и доходный бизнес

У вас есть жильё, но, кроме того, вы ещё и обладатель дополнительной жилплощади? Тогда вы счастливчик! Ибо ничего не ценится так из имущества, как недвижимость. Главное правило бизнеса – деньги должны работать, а не лежать мёртвым грузом.

Почему бы не получить доход от квартиры, в которой вы не живёте, зато она от вас требует оплаты за содержание? Конечно, первоначальные вложения от вас непременно понадобятся, особенно на первом этапе, когда нужно будет сделать ремонт и оснастить помещение всем необходимым. Зато потом, если повезёт найти порядочных квартирантов, вам только и останется, что получать стабильный и регулярный доход.

У арендодателей само собой возникает вопрос – является ли сдача в аренду недвижимости официальным бизнесом, нужно ли регистрироваться или подавать какие-нибудь отчёты в налоговую?

Нужно ли составлять договор

Многие сдают недвижимость неофициально, поскольку не хотят отчислять государству тринадцать процентов от всего дохода. Но в этом случае они не имеют правовой поддержки в случае порчи имущества или иного ущерба. Привлечь к ответственности квартиранта вы не сможете, даже если он полностью уничтожит ваше жилище, поскольку доказательств его проживания у вас нет. Вы – владелец, а значит, будете отвечать за все проблемы.

Как бы там ни было, но составить соглашение о найме с квартиросъёмщиком очень даже рекомендуется специалистами, независимо от того, нелегальный у вас бизнес или официальный.

На основании этого документа можно регулировать отношения между съёмщиком и владельцем жилья, прописать все условия заключаемой сделки, арендную плату, ответственность сторон. Такой документ будет иметь юридическую силу, если он подписан обеими сторонами.

Другое дело, что у арендодателя могут возникнуть проблемы с налоговой службой, если он официально не декларирует сдачу жилья.

Нужно ли заверять договор у нотариуса

Заверить соглашение о найме можно, но не обязательно. Если собственник жилья официально регистрирует сделку в Росреестре, то нотариальное заверение вообще теряет смысл.

Нужно ли платить налоги

Слоган «Заплати налоги и спи спокойно» знают все. Вот только далеко не каждый хочет отдавать «кровно нажитое» государству. Любой ваш доход облагается налогом, а значит, за сдачу жилья в аренду вы обязаны заплатить энную сумму в бюджет – 13 % от годовой арендной платы.

Если «доброжелатели» заложат вас контролирующим органам, то плата налогов будет неизбежна, хотя пока большая часть собственников жилья не утруждает себя желанием поделиться с государством своими доходами. Все надеются на русское «авось пронесёт!» Если не «пронесло» и факт уклонения от налогов будет налицо, то придётся заплатить немалый штраф.

А вот для владельцев дорогого элитного жилья или если вы счастливый обладатель не одной квартиры и все сдаёте в аренду, есть смысл купить патент – этот вариант будет дешевле. Но в любом случае нужно посоветоваться со специалистом.

Возможно, следует просто оформить индивидуального предпринимателя, тогда налог будет не такой большой – 6 %. На такой шаг частенько идут даже те, кто сдаёт в наём всего одну квартиру.

Как найти квартирантов – популярные варианты

Идеальные постояльцы бывают только в сказке – вам обязательно что-нибудь не понравится, так уж устроена человеческая натура. Найти порядочных, лояльных, ответственных и добросовестных арендаторов не так-то просто. А если вы не обладаете хоть минимальными зачатками психолога, то и вовсе невозможно.

Как найти квартирантов

С людьми нужно беседовать, чувствовать их, видеть смену настроения, учитывать мимику и жестикуляцию. В общем, или вам дано разбираться в людях, или лучше положиться на выбор и рекомендации других.

С помощью друзей и родственников

Проще и лучше всего найти постояльцев по рекомендации. А кому вы больше всего доверяете? Конечно же, друзьям и родственникам. Почему этот вариант предпочтителен? Да потому что постояльцу стыдно будет подводить своего знакомого, который дал ему рекомендацию.

Намного сложнее, если кто-то из ваших близких захочет снять у вас недвижимость. Он будет рассчитывать на вашу лояльность, скидку арендной платы. Вы же не сможете отказать, если у него появятся финансовые проблемы и он попросит об отсрочке платежа?

В таких случаях лучше заранее расставить приоритеты, как говорится, дружба дружбой, а табачок врозь.

С помощью специальных агентств

Стоит ли привлекать риэлторов или можно сдать квартиру без посредников? Однозначно на этот вопрос ответить нельзя, всё зависит от ситуации и месторасположения квартиры. Если вы проживаете в небольшом населённом пункте, то, скорее всего, искать квартирантов вам придётся самому – риэлторы предпочитают работать в больших городах, где можно найти много клиентов.

Собираетесь уезжать надолго заграницу, на заработки или в длительную командировку? Тогда будет целесообразнее обратиться к специалистам, которые быстро найдут квартирантов и официально оформят договор аренды. Но существенным минусом является то, что риэлторы не озабочены проверкой надёжности постояльцев. Им всё равно, кто будет арендатором, лишь бы выполнить заказ клиента и получить свои комиссионные.

Если время терпит, тогда дешевле и надёжнее будет справиться самостоятельно. Так вы сможете проконтролировать все этапы сделки – найти клиента по душе, выставить собственные условия.

С помощью объявлений в газетах

Этот вид рекламы практически изжил себя, но у нас в стране всё ещё есть люди, которым чужды технические новинки. Пенсионеры и одинокие пожилые люди зачастую не знают, как пользоваться интернетом, поэтому по старинке покупают газеты и ищут объявления именно там.

Другое дело, что выбор там невелик, поскольку арендодатели предпочитают бесплатное размещение информации о сдаче в наём квартиры на специальных сайтах недвижимости.

Через интернет

Разместив объявления в интернете, вы тем самым охватываете максимально большую аудиторию. Несомненным плюсом является то, что информацию можно подать бесплатно, обширным текстом с большим количеством фотографий. Никакой другой ресурс не конкурирует с интернетом, ну разве что «сарафанное радио» в небольшом посёлке, далёком от технического прогресса.

Как правильно сдать жильё в аренду – пошаговая инструкция

У вас есть квартира, которую вы хотели бы сдать постояльцам? Не знаете с чего начать? Воспользуйтесь советами опытных арендодателей.

Изучение рынка и определение стоимости

После того как вы приняли решение сдать жильё в аренду, нужно определиться с величиной арендной платы. Для чего достаточно вооружиться письменными принадлежностями и промониторить информацию о подобных квартирах в вашем районе. Сделать это проще простого.

Введите в поисковую строку, например, такую фразу: «Сниму квартиру в Кировском районе в Перми», и перед вами появятся сотни объявлений – выбирай не хочу!

Изучение рынка и определение стоимости

На сайтах по аренде жилья любое объявление обязательно содержит подробное описание и фотографии. Вам нужно найти похожую недвижимость, той же площади и с аналогичными условиями, и посмотреть на диапазон цен.

На стоимость влияет качество ремонта, наличие мебели и быттехники, удобное расположение, транспортная доступность, близость инфраструктуры (магазины, поликлиника, школа).

Посмотрите на свою квартиру взглядом стороннего наблюдателя. К какому типу она принадлежит? Ведь любое жильё можно классифицировать в зависимости от комфортности.

  • Эконом-класс. Доступные квартиры для семей с низким и средним уровнем достатка. Имеют маленькую площадь, низкие потолки (не более 2,7 м), совмещённый санузел, смежные комнаты. К таким квартирам относятся, например, «хрущёвки» или другие постройки советского периода.
  • Комфорт-класс. Ориентированы на широкие слои населения со средним уровнем достатка. Здесь потребительские характеристики более качественные – комнаты изолированные, их площадь больше, потолки повыше, санузел раздельный, придомовые территории включают в себя паркинг, детские площадки.
  • Бизнес-класс. Это уже высококачественное жильё, рассчитанное на состоятельных людей, которые требуют повышенный комфорт и безопасность. Квартиры имеют по три и четыре комнаты, кухня всегда больше 12 квадратов, потолки до трёх метров и выше. Территория охраняемая, большой подземный паркинг, дом расположен в престижном районе.
  • Элитное жильё. Доступно только для очень состоятельных людей. Площадь квартир начинается от шестидесяти квадратов, потолки высокие, индивидуальная планировка с привлечением дизайнеров. Расположены в центре города или природной зоне.
Проанализировав все достоинства и недостатки своей жилплощади, вы можете определиться с ценой, а также нарисовать себе портрет будущего квартиросъёмщика.

Подготовка квартиры

Так, теперь займёмся ремонтом, хотя бы косметическим. Наибольшим спросом пользуется недвижимость эконом- и комфорт-класса, но это не значит, что арендаторы захотят жить в квартире со старыми обоями, потрескавшимся линолеумом и потолком в разводах от потопа.

Ваша цель – сделать жильё презентабельным. Уберите лишний хлам и откровенную рухлядь, вкрутите яркие эконом-лампочки, приведите в порядок розетки и выключатели. Особенное внимание обратите на сантехнику, чтобы не было никаких протечек, которые могут доставить и вам, и вашим квартирантам немало неприятных сюрпризов.

Подготовка квартиры

Не забудьте о мебели – никому не нужны голые стены, в квартире должно быть самое необходимое, включая бытовую технику – холодильник и стиральную машину. Если вы сдаёте бюджетное помещение, то и обстановка не должна быть дорогой, поскольку стоимость можно поднять незначительно, а вот при порче имущества вы окажетесь уже в убытке.

Расплатитесь со всеми коммунальными долгами, заранее заберите все свои личные вещи, вымойте всё так, чтобы блестело. Жильё должно выглядеть привлекательно и быть уютным.

Фотографируем помещение

Товар нужно показывать лицом! Квартира, как манекенщица, нуждается в хорошем и качественном портфолио. Ведь клиенты первым делом смотрят фотографии, и именно от их качества будет зависеть желание снять недвижимость.

Не обязательно привлекать профессиональных фотографов, ведь это стоит немалых денег. Вы и сами сможете сделать хорошие фото. Съёмки нужно начинать в яркий и солнечный день, когда комнаты насыщены светом. Лучше для этого иметь хотя бы полупрофессиональный фотоаппарат. Если у вас нет, то поищите по знакомым, сейчас такая оптика имеется у каждого третьего.

Сделайте как можно больше фото. Фотографируйте каждый уголок, не забудьте про ванну, кухню, прихожую.

Много фотографий в объявлении – только плюс. Если ваша квартира приглянется будущим жильцам, то они хотели бы заранее увидеть, как можно больше подробностей.

Составление объявления

Приступаем к восхвалению достоинств квартиры. Необходимо написать подробный текст с указанием всех плюсов. Если не обладаете изысканным слогом, то откройте несколько аналогичных объявлений и возьмите из них самое лучшее, не забывая указывать собственную информацию.

Составление объявления

Подробно перечислите количество комнат, метраж, площадь кухни, раздельный или совмещённый санузел, наличие балкона или лоджии. Был ли сделан ремонт, в каком состоянии коммуникации, на каком этаже находится квартира и есть ли лифт.

Обязательно напишите про придомовую территорию, как близко расположены магазины, поликлиника, детские учреждения. Есть ли парковка. Транспортная доступность.

Не забудьте указать свои требования к жильцам, многие не любят сдавать квартиру семьям с маленькими детьми или животными, предвзято относятся к лицам других национальностей.

Размещение на сайте

Теперь нужно зарегистрироваться на нескольких популярных ресурсах, где можно бесплатно разместить информацию о сдаче недвижимости. Если хотите сдать как можно быстрее, то можно заплатить 200-300 рублей и ваше объявление всегда будет в ТОПе, потенциальным арендаторам оно стразу же бросится в глаза.

Даже если вы впервые даёте объявление, не волнуйтесь – сделать это несложно. После регистрации, которая чаще всего заключается во введении адреса электронной почты или телефона и пароля, нажмите кнопку «Подать объявление». Далее вам предложат выбрать категорию, написать заголовок, добавить сам текст и фотографии. Вот и вся премудрость.

Обязательно проверьте грамматические ошибки и пунктуацию. Вы не должны создать впечатление неграмотного человека, которого можно легко обмануть.

Встреча с арендатором и показ квартиры

Наконец-то пошли первые звонки! Некоторые сразу спрашивают, когда можно посмотреть квартиру, а кто-то ещё и задаёт уточняющие вопросы. Кстати, вы также не только можете, но и должны заранее поинтересоваться будущими жильцами. Расспросить их, на какой срок они хотят снять жильё, кем и где работают и почему ищут жильё, есть ли у них дети и животные. Не стесняйтесь, вы в своём праве. Ведь если вас что-то не устроит, то нет и смысла договариваться о встрече.

Назначайте удобное для вас время, не стоит в угоду потенциальным жильцам отпрашиваться с работы и нестись через весь город на встречу, на которую они могут и не прийти. Таким образом вы даёте понять, что нуждаетесь в арендодателях, а значит, готовы на уступки.

Если желающих посмотреть квартиру много, то лучше всего назначить день просмотра в выходной с разницей между посетителями примерно в 20-30 минут.

Придите заранее, чтобы успеть подготовить квартиру к показу – проветрить её, включить освещение, если необходимо. Можно поставить лёгкую фоновую музыку – это придаст уют.

Будьте радушным и общительным хозяином, показывайте не спеша, чтобы клиенты смогли всё хорошо рассмотреть. Отвечайте на вопросы и не забывайте задавать свои, вы должны знать о постояльцах как можно больше.

Как правило, редко бывает, что арендаторы сразу дают согласие на съём. И им, и вам нужно время подумать, поэтому договоритесь созвониться позднее.

Заключение договора

Когда и вас, и жильцов всё устраивает, то можно вздохнуть с облегчением и приступить к официальной части – заключению соглашения о найме. Форму договора можете скачать из интернета и подкорректировать под свои условия.

Заключение договора

Главное, чтобы там были указаны сумма арендной платы, страховой депозит, то есть оплата за последний месяц проживания, показания счётчиков на момент заселения жильцов. Бумага оформляется в двух экземплярах, один остаётся у вас, второй – у арендатора.

Обязательно сфотографируйте паспорт основного квартиросъёмщика или снимите ксерокопии.

Получение предоплаты

А теперь самый приятный момент – арендная плата. Её вам должны заплатить наперёд, как минимум за два месяца. Обязательно фиксируйте все платежи документально, чтобы не было недоразумений типа «я же вам уже заплатил на прошлой неделе».

Деньги можно брать наличными при встрече или по перечислению на банковскую карту. В последнем случае никаких дополнительных расписок не нужно, все платежи фиксирует банк.

Основные риски для арендодателя

Сдача жилья в аренду не всегда бывает выгодным бизнесом, частенько хозяева квартир жалуются на недобросовестных квартирантов, которые не жалеют чужое добро и приносят убытки. Как обезопасить себя от непорядочных жильцов? Каким образом арендаторы могут навредить и как можно предотвратить беду?

Повреждение квартиры и мебели

Самые распространённые случаи таковы.

  • Потоп. Такая беда может случиться и не по вине жильцов, а из-за старых коммуникаций и комплектующих. Перед тем как сдавать жильё, обязательно проверьте сантехнику, поменяйте прокладки в смесителях, сделайте профилактику и насыпьте средство от засоров в водопровод.
  • Порча имущества. Дети, животные, да и просто неаккуратные жильцы запросто могут повредить мебель, обои, испортить быттехнику.
  • Насекомые. Некоторые жильцы вместе со своим имуществом завозят и «домашних питомцев» в виде клопов, тараканов, блох или мелких муравьёв. Это воистину катастрофа!

Как себя обезопасить?

  • Страховой депозит. Всегда указывайте в соглашении о найме страховочную сумму, которая обычно равна стоимости аренды за месяц проживания. Таким образом вы заранее берёте с жильцов деньги за ущерб в случае непредвиденных ситуаций. После того как арендатор принял решение съехать от вас и заплатил за последний месяц проживания, вы осматриваете свою недвижимость на предмет порчи имущества. Если мебель или техника повреждена или имеются вопросы по ремонту, то для компенсации ущерба используются средства страхового депозита. В случае когда жильё сдаётся в идеальном состоянии, задаток возвращается арендатору.
  • Страхование имущества и ответственности перед третьими лицами. Если ваши жильцы устроили потоп и затопили всех соседей, то отвечать и возмещать ущерб будете всё равно вы, поскольку являетесь владельцем жилья. Привлечь к ответственности арендаторов будет весьма сложно, поэтому для своего спокойствия лучше всего застраховаться от потопов, пожаров и прочих непредвиденных ситуаций. Стоимость страховки вы смело можете добавлять в арендную плату.
  • Проверка квартиры. Заранее согласуйте с квартирантами возможность проверки квартиры и имущества от порчи. Подобные инспекции неприятны для обеих сторон, однако они необходимы. Если постояльцы категорически против, то можете просто повысить страховой депозит.
  • Ремонт быттехники. Заранее прописывайте условия в договоре, за чей счёт будет ремонтироваться техника в случае её поломки.
  • Опись имущества. Если у вас в квартире сделан хороший ремонт, имеется дорогая мебель и техника, то акт приёма-передачи имущества будет вполне уместен. В договоре необходимо перечислить все ценные предметы, которые арендаторы обязуются вернуть в удовлетворительном состоянии.

Съехали и не заплатили

Сначала арендаторы платят вовремя и добросовестно, но иногда наступают моменты, когда они слёзно просят отсрочить платёж на неделю или даже месяц. Приводят убедительные доводы о задержке зарплаты, болезни ребёнка, временной безработице и прочее, и прочее, и прочее.

Тут уж вам решать, когда верить и проявить милосердие, а когда оставаться хладнокровным и неумолимым. Так что если в один прекрасный момент вы не обнаружите своих постояльцев, а заодно и части имущества, то винить кроме себя будет некого. Даже имея на руках паспортные данные и контакты, вы вряд ли сможете возместить ущерб.

Шумные жильцы

В основном жильё снимает молодёжь, а ей свойственно не спать по ночам и развлекаться. Весёлые компании, танцы до утра, летящий мусор из окна и пьяные крики. Кто из жильцов дома будет рад такому соседству?

Включите в договор пункт о соблюдении закона «Об административной ответственности за нарушение тишины и покоя граждан в ночное время», согласно которому с 23:00 и до семи часов утра квартиранты обязаны соблюдать тишину. В случае нарушения и жалоб от соседей вы всегда сможете досрочно разорвать соглашение о найме и выселить слишком шумных постояльцев.

Субаренда

Бывают и такие ситуации, когда собственник жилья уезжает за границу на постоянное место жительства или в очень длительную командировку или он живёт в другом городе, в общем, не имеет возможности контролировать своих арендаторов.

Предприимчивые жильцы умудряются сдать эту же квартиру другим постояльцам, тем самым заработав на аренде. Чтобы этого не случилось, добавляйте в соглашение о найме пункт о запрете субаренды.

Проживание большего количества жильцов, чем заявлено в договоре

Вы сдали квартиру молодому мужчине, а через некоторое время обнаружили, что в ней проживает ещё и его пассия? Если это вас так сильно задевает, то можете предъявить ему претензии, переоформить договор и повысить арендную плату. Но, скорее всего, вы потеряете арендатора. Люди не любят, когда лезут в их личную жизнь.

Совсем другое дело, когда из квартиры сделали ночлежку. Этот вариант актуален для больших городов-мегаполисов, куда приезжает народ на заработки. В итоге в одной комнате спят вповалку в три смены двадцать семь человек!

Даже если они ведут себя тише мышки, глазастые соседи могут запросто заявить куда следует, что вы содержите притон, игорный дом, общежитие для мигрантов и …, в общем, их фантазия обычно не имеет границ.

Все ли квартиры можно сдавать

  • Ипотечное жильё. Достаточно распространённая аренда кредитного жилья. Владелец недвижимости может проживать в другом месте, жилплощадь сдавать в наём, а полученный доход выплачивать банку. Несмотря на кредитные обязательства, заёмщик является официальным собственником недвижимости, а значит, имеет право сдавать её без чьего-либо разрешения. Продать и подарить не может, а сдать – без проблем.
  • Муниципальное. То есть неприватизированное. Собственником является государство, а вы – только ответственным квартиросъёмщиком. Таким образом, вы сами считаетесь арендатором, и если решите сдать жильё в наём, то это уже получится субаренда. Для официального оформления арендного договора вам придётся получить разрешение от муниципальных служб, что практически невозможно. Такое жильё можно сдать только неофициально.
  • Служебное. Решили сдать отличную квартиру, а сами нашли место в общежитии или у родственников-знакомых? Хотите сэкономить? Этот вариант очень рискованный. Если ваш работодатель заподозрит, что вы не проживаете в квартире сами, а сдаёте постояльцам, то можете не только лишиться права на само жильё, но и вылететь с работы. Оно вам надо?
  • Аварийное или в плохом состоянии. Это возможно, если арендатор согласен и готов на свои средства привести жильё в порядок. Но если у жилища рухнет крыша или обрушится стена, то съёмщик имеет полное право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Все ли лица могут официально сдавать квартиру

Сдавать недвижимость в аренду имеет право только собственник или его представитель, на которого оформлена нотариальная доверенность.

Любой человек, желающий снять жильё, должен обязательно поинтересоваться у владельца квартиры правоустанавливающими документами. Ведь можно запросто нарваться на мошенников, которые возьмут арендную плату за полгода или год, а через месяц явятся настоящие хозяева и… В общем, лучше убедиться, что квартиру сдаёт настоящий хозяин.

Если недвижимость приватизирована и принадлежит нескольким членам семьи, то требуется письменное согласие всех владельцев для сдачи жилья в аренду.

Заключение

Теперь вы знаете, как правильно сдать квартиру в аренду и что для этого надо. Подводя итоги, можно отметить, что для безопасности и сохранности имущества необходимо обязательно составлять договор о найме, грамотно указать в нём условия и страховой депозит.

Не сдавайте жильё кому попало, первым встречным, внимательно смотрите на человека, старайтесь предугадать его ответственность и платёжеспособность.

Нонна Сайда
Финансовый консультант

Работала кредитным консультантом в банке, менеджером в финансовой организации. Люблю писать статьи о том, в чём хорошо разбираюсь.

3 комментариев к статье «4 популярных способа сдачи квартиры в аренду и поиска квартирантов»

  • Аватар
    31.12.2018 в 12:02

    Пару раз мне везло, и через обычные доски объявлений я находил вполне порядочных жильцов. Ну а вообще самое лучшее — это сарафанное радио и социальные сети, мне это очень помогло.

    Ответить
  • Аватар
    03.01.2019 в 13:57

    Я давно сдаю квартиру и вывела для себя несколько правил.

    1. Молодые студенты любого пола — табу.
    2. Представители других этносов — табу.
    Очень удобно сдавать квартиру парам, где женщина/жена беременная. Это даёт некоторую гарантию того, что в квартире маловероятны пьянки-гулянки и шумные тусовки. Но тоже, увы, не 100% защиты. Сдача — это всегда риск. Квартиранты, кстати, тоже всегда рискуют. Все рискуют.

    Ответить
  • Аватар
    11.01.2019 в 08:18

    Очень важно верно определить стоимость жилья, чтобы цена не оказалась низкой или завышенной. Качество ремонта играет в этом вопросе главную роль. Для сайта нужно подобрать хорошие фото, чтобы все было понятно.

    Ответить

Добавить комментарий